W okresie ustawowej ochrony wynajmujący co do zasady nie może bez wymaganego zezwolenia wypowiedzieć umowy najmu lokalu, w którym firma prowadzi przedsiębiorstwo, wyłącznie dlatego, że rozpoczęła się restrukturyzacja albo istnieją zaległości objęte układem. Ochrona nie jest jednak bezwarunkowa. Wypowiedzenie wymaga innej oceny, gdy firma nie płaci bieżącego czynszu, po rozpoczęciu ochrony narusza umowę, najem wypowiedziano wcześniej albo umowa na czas oznaczony po prostu dobiega końca.

Utrzymanie lokalu może decydować o sprzedaży, produkcji, magazynowaniu lub obsłudze klientów, dlatego restrukturyzacja przedsiębiorstwa powinna obejmować nie tylko stare zadłużenie, lecz także źródło zapłaty za dalsze korzystanie z nieruchomości. Sama ochrona prawna nie sfinansuje kolejnego czynszu i nie przedłuży nierentownej umowy.

Stan prawny oraz materiały wykorzystane w tym opracowaniu sprawdzono na 14 września 2026 r., z uwzględnieniem Prawa restrukturyzacyjnego według Dz.U. 2026 poz. 533 oraz Kodeksu cywilnego według Dz.U. 2026 poz. 795. Ocena konkretnej sytuacji wymaga sprawdzenia umowy, pism wynajmującego, dat w Krajowym Rejestrze Zadłużonych i sposobu wykorzystania lokalu.

Wniosek na start: zanim firma odpowie na wypowiedzenie, powinna ustalić pięć rzeczy: tryb restrukturyzacji, datę rozpoczęcia ochrony, okres powstania zaległości, dokładną podstawę wypowiedzenia oraz to, czy lokal nadal jest potrzebny i możliwy do opłacenia.

Krótka odpowiedź: wynajmujący nie zawsze może wypowiedzieć najem

Prawnie wypowiada się umowę najmu, a nie sam lokal. To rozróżnienie jest ważne, ponieważ trzeba ustalić, czy wynajmujący rzeczywiście złożył oświadczenie o wypowiedzeniu, wysłał dopiero wezwanie, uprzedził o zamiarze wypowiedzenia czy tylko poinformował, że nie przedłuży umowy zawartej na czas oznaczony.

Punktem odniesienia jest art. 256 Prawa restrukturyzacyjnego. Przepis chroni najem lub dzierżawę lokalu albo nieruchomości, w których prowadzone jest przedsiębiorstwo dłużnika. W modelu opisanym w tym przepisie wypowiedzenie przez wynajmującego lub wydzierżawiającego bez zezwolenia rady wierzycieli jest co do zasady niedopuszczalne. W pozostałych trybach art. 256 stosuje się odpowiednio, dlatego okres ochrony, właściwy organ i wymóg zezwolenia trzeba ustalać łącznie z regulacją danego postępowania.

Sytuacja Wstępna ocena Pierwszy ruch firmy
Wypowiedzenie oparte na samym rozpoczęciu restrukturyzacji Klauzula pozwalająca rozwiązać umowę wyłącznie z tego powodu może być nieważna, a najem może podlegać dodatkowej ochronie. Ustalić tryb, datę ochrony i paragraf umowy wskazany w piśmie.
Wypowiedzenie z powodu zaległości sprzed otwarcia albo sprzed dnia układowego Jeżeli zaległość jest objęta układem, wynajmujący nie powinien omijać ochrony najmu przez powołanie się wyłącznie na stary dług. Rozdzielić saldo historyczne i sprawdzić, czy wynajmujący uzyskał wymagane zezwolenie.
Brak zapłaty bieżącego czynszu Ochrona może nie blokować wypowiedzenia opartego na zobowiązaniu nieobjętym układem, którego firma nie wykonuje po właściwej dacie. Sprawdzić okres czynszu, wymagalność, wezwania i możliwość zapłaty lub ugody.
Nowe naruszenie umowy Nieuprawniony podnajem, używanie lokalu niezgodnie z umową albo inne późniejsze zdarzenie może stanowić niezależną podstawę wypowiedzenia. Zweryfikować, kiedy naruszenie powstało i czy umowa przewiduje termin na jego usunięcie.
Wypowiedzenie złożone przed ochroną Późniejsza restrukturyzacja co do zasady nie cofa automatycznie skutecznego oświadczenia złożonego wcześniej. Ułożyć chronologię doręczeń i ustalić datę rozwiązania umowy.
Koniec umowy na czas oznaczony Upływ uzgodnionego okresu nie jest tym samym co wypowiedzenie; ochrona nie przedłuża umowy automatycznie. Sprawdzić datę końcową, opcję przedłużenia i termin na negocjacje.

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy jedno pismo wskazuje kilka podstaw naraz. Wynajmujący może powołać się jednocześnie na stary czynsz, brak nowej płatności, nieuzupełnioną kaucję i naruszenie zasad korzystania z powierzchni. Każdą podstawę trzeba ocenić osobno, zamiast odpowiadać ogólnym zdaniem, że „restrukturyzacja chroni wszystkie umowy”.

Decyzja praktyczna: jeżeli firma nie zna daty ochrony i nie potrafi przypisać każdej kwoty do właściwego okresu, nie powinna jeszcze przesądzać, że wypowiedzenie jest skuteczne albo bezskuteczne.

Najpierw ustal tryb i datę rozpoczęcia ochrony

Określenie „firma jest w restrukturyzacji” nie wystarcza do oceny najmu. Różne tryby uruchamiają ochronę w różnym momencie. Oddzielnie trzeba ustalić datę, według której wierzytelność może być objęta układem, oraz datę, od której działa zakaz wypowiedzenia. Szczególnie w postępowaniu o zatwierdzenie układu nie są to pojęcia, których można używać zamiennie.

Tryb lub etap Co uruchamia ochronę najmu Co sprawdzić w dokumentach
Postępowanie o zatwierdzenie układu (PZU) Art. 226e nakazuje odpowiednio stosować art. 256 w okresie rozpoczynającym się od obwieszczenia o ustaleniu dnia układowego. Datę obwieszczenia w KRZ, dzień układowy, datę złożenia wniosku o zatwierdzenie układu i ewentualne uchylenie lub wygaśnięcie skutków obwieszczenia.
Przyspieszone postępowanie układowe (PPU) W aktualnym brzmieniu art. 256 ochrona zaczyna się już od obwieszczenia zarządzenia o wpisaniu do repertorium wniosku dłużnika o otwarcie PPU i może trwać dalej po otwarciu postępowania. Datę obwieszczenia o wpisaniu wniosku, rozstrzygnięcie wniosku oraz datę otwarcia, zakończenia albo umorzenia postępowania.
Postępowanie układowe Po otwarciu postępowania art. 256 stosuje się odpowiednio na podstawie art. 273. Postanowienie o otwarciu, obwieszczenie i dalszy status postępowania.
Postępowanie sanacyjne Po otwarciu sanacji art. 256 stosuje się odpowiednio na podstawie art. 297. Datę otwarcia, zakres zarządu nad przedsiębiorstwem i dokumenty zarządcy.

W PZU skutki obwieszczenia wygasają z mocy prawa, jeżeli w ciągu czterech miesięcy od obwieszczenia dłużnik nie złoży do sądu wniosku o zatwierdzenie układu. Sąd może też uchylić skutki obwieszczenia w przypadkach wskazanych w ustawie. Nie wystarczy więc odnaleźć w KRZ jednego historycznego wpisu. Trzeba sprawdzić pełny ciąg zdarzeń i aktualny status ochrony.

Osobnej uwagi wymaga PPU. Obecne brzmienie art. 256 obejmuje ochroną także określony etap przed wydaniem postanowienia o otwarciu postępowania. Przy wypowiedzeniu z tego okresu nie należy automatycznie korzystać ze schematu opracowanego dla starszego stanu prawnego. Liczy się data konkretnego obwieszczenia i aktualna treść przepisu.

Czerwona flaga: firma wpisuje w osi czasu tylko „dzień restrukturyzacji”, chociaż w dokumentach występują dzień układowy, obwieszczenie, złożenie wniosku, otwarcie postępowania i doręczenie wypowiedzenia. Jeden dzień różnicy może zmienić ocenę podstawy pisma.

Trzy koszyki: zaległy czynsz, czynsz bieżący i inne naruszenia

Najważniejszym zadaniem księgowym i prawnym jest rozdzielenie należności wynajmującego. Jedno zbiorcze saldo nie pokazuje, czy firma ma historyczny dług potencjalnie objęty układem, czy właśnie przestała finansować bieżące korzystanie z lokalu.

Koszyk 1: zaległości sprzed właściwej daty

W postępowaniach otwieranych przez sąd trzeba co do zasady zacząć od wierzytelności powstałych przed dniem otwarcia. W PZU dla zakresu układu znaczenie ma dzień układowy. Jeżeli czynsz dotyczy wcześniejszego okresu i wierzytelność jest objęta układem, nie powinno się traktować jej jak zwykłej nowej faktury do natychmiastowej zapłaty.

To nie oznacza, że można pominąć wynajmującego. Trzeba potwierdzić saldo, okresy, odsetki, opłaty i pozycje sporne. Nie należy też składać przelewu za historyczny dług bez sprawdzenia, czy prawo restrukturyzacyjne nie zakazuje jego indywidualnego zaspokojenia. Jeżeli potrzebna jest rozmowa o racie, ugodzie lub pełnym rozbiciu salda, osobnym zagadnieniem jest zaległy czynsz za lokal firmowy.

Koszyk 2: bieżący czynsz i opłaty za dalsze korzystanie

Czynsz powstały po właściwej dacie granicznej co do zasady nie jest objęty układem i wymaga bieżącego finansowania. Firma nadal korzysta z lokalu, więc powinna mieć źródło zapłaty za czynsz, opłaty eksploatacyjne, media i inne świadczenia bieżące. To samo rozróżnienie rozwija poradnik wyjaśniający, czy układ obejmuje bieżące faktury firmy. Brak tych płatności może uruchomić wyjątek z art. 256 ust. 3 dotyczący niewykonywania zobowiązań nieobjętych układem po otwarciu postępowania. W PZU przepis stosuje się odpowiednio, z uwzględnieniem dat właściwych dla tego trybu.

Faktura wystawiona po otwarciu nie zawsze w całości oznacza nowy dług. Może obejmować okres wcześniejszy, późniejszy albo mieszany. Dlatego trzeba sprawdzić okres świadczenia i moment powstania wierzytelności, a nie tylko datę faktury lub termin przelewu.

Koszyk 3: inne podstawy wypowiedzenia

Wynajmujący może wskazać okoliczność inną niż brak zapłaty. Jeżeli powstała już po otwarciu postępowania i została przewidziana w umowie, ochrona może nie znaleźć zastosowania. Przykładem może być późniejszy, nieuprawniony podnajem, używanie lokalu wbrew przeznaczeniu, nieusunięcie naruszenia technicznego albo brak wymaganego zabezpieczenia. Każdorazowo trzeba jednak potwierdzić podstawę umowną, chronologię i wymaganą procedurę.

Pozycja w rozliczeniu Do którego koszyka może trafić Co sprawdzić
Czynsz podstawowy Historyczny, bieżący albo mieszany Okres najmu, datę powstania wierzytelności, wymagalność i właściwą datę graniczną.
Opłaty eksploatacyjne Nie zawsze mają taki sam status jak czynsz Okres rozliczeniowy, podstawę w umowie, rozliczenie zaliczek i faktury źródłowe.
Media Mogą obejmować zużycie sprzed i po dacie granicznej Daty odczytów, okres faktury i sposób refakturowania.
Odsetki i koszty Wymagają powiązania z należnością główną Okres naliczania, stawkę, wezwania i podstawę kosztu.
Kaucja lub gwarancja Zabezpieczenie, nie automatyczna zapłata czynszu Warunki uruchomienia, uzupełnienia i zaliczenia zgodnie z umową.
Kara lub nota obciążeniowa Może wynikać z odrębnego naruszenia Zdarzenie, datę, podstawę umowną i ewentualną sporność.

Wniosek decyzyjny: arkusz powinien mieć co najmniej kolumny „okres świadczenia”, „data powstania”, „termin płatności”, „status wobec układu” i „źródło zapłaty”. Bez tego nie da się uczciwie ocenić ani wypowiedzenia, ani cash flow.

Bieżący czynsz może otworzyć drogę do wypowiedzenia

Art. 256 nie pozwala korzystać z restrukturyzacji jak z bezterminowego, nieodpłatnego najmu. Jeżeli po otwarciu postępowania dłużnik nie wykonuje zobowiązań nieobjętych układem albo później powstaje inna okoliczność przewidziana w umowie, ograniczenia wypowiedzenia mogą nie działać. Dla przedsiębiorcy oznacza to, że ochrona historycznego długu nie usuwa ryzyka tworzonego przez nowe zaległości.

Brak zapłaty jednej bieżącej należności nie zawsze oznacza automatyczne rozwiązanie najmu. Nadal trzeba zbadać umowę, rodzaj wypowiedzenia oraz wymogi Kodeksu cywilnego. Gdy zastosowanie ma art. 687 Kodeksu cywilnego i wynajmujący chce wypowiedzieć najem lokalu bez zachowania terminów z powodu zwłoki z zapłatą czynszu, przepis wymaga co najmniej dwóch pełnych okresów płatności, pisemnego uprzedzenia najemcy oraz wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Tych warunków nie wolno jednak traktować jako uniwersalnego kalendarza dla każdej podstawy wypowiedzenia. Umowa może regulować inne naruszenia, a wypowiedzenie z zachowaniem terminu może wymagać odrębnej oceny. Trzeba też odróżnić czynsz od mediów, opłat eksploatacyjnych, kaucji i innych świadczeń, zamiast automatycznie sumować je do dwóch okresów czynszowych.

Co dzieje się po rozpoczęciu ochrony Ryzyko Bezpieczny pierwszy ruch
Firma płaci pełny czynsz bieżący, ale ma dług historyczny Spór dotyczy przede wszystkim starej wierzytelności i zakresu ochrony. Zachować dowody bieżących wpłat i zakwalifikować stary dług wobec układu.
Firma spłaca stary dług, lecz nie płaci nowego czynszu Poprawia saldo historyczne kosztem tworzenia mocniejszej, nowej podstawy wypowiedzenia. Nie wykonywać kolejnych nieskoordynowanych wpłat; przeliczyć priorytety zgodnie z prawem i cash flow.
Firma płaci czynsz, ale zalega z opłatami dodatkowymi Wynajmujący może powołać się na inne naruszenie umowy. Rozbić opłaty i sprawdzić, które są bieżące, wymagalne oraz objęte klauzulą wypowiedzenia.
Firma nie ma środków na kolejny pełny okres Nawet skuteczna obrona przed obecnym pismem może jedynie odsunąć problem. Równolegle negocjować warunki albo przygotować plan przeniesienia działalności.

Czerwona flaga: zarząd przeznacza gotówkę na dobrowolną spłatę starego czynszu, a nie zabezpiecza kolejnej należności bieżącej. Taki ruch może być niedopuszczalny wobec wierzytelności objętej układem, a jednocześnie tworzyć nową podstawę wypowiedzenia.

Kiedy ochrona najmu nie zadziała lub będzie ograniczona

Ochrona najmu wymaga spełnienia konkretnych przesłanek. Po pierwsze, chodzi o lokal albo nieruchomość, w których jest prowadzone przedsiębiorstwo dłużnika. Sam adres ujawniony w rejestrze, pusta powierzchnia, lokal oddany innemu podmiotowi albo miejsce niewykorzystywane już operacyjnie mogą wywołać spór o zakres ochrony. Z drugiej strony zakład, magazyn, sklep lub biuro obsługi klientów mogą mieć bezpośredni wpływ na zdolność dalszego działania.

Po drugie, zakaz dotyczy wypowiedzenia dokonywanego w okresie ochronnym. Nie należy zakładać, że cofa wcześniejsze oświadczenie. Jeżeli wynajmujący skutecznie wypowiedział umowę przed początkiem ochrony, a termin rozwiązania przypada później, trzeba zbadać skutki już złożonego wypowiedzenia. Podobnie upływ czasu umowy na czas oznaczony nie staje się wypowiedzeniem tylko dlatego, że firma chce nadal korzystać z lokalu.

Po trzecie, wymagane zezwolenie może zmienić ocenę. W modelu art. 256 chodzi co do zasady o zezwolenie rady wierzycieli. Ponieważ w poszczególnych trybach przepis jest stosowany odpowiednio, firma powinna sprawdzić akta postępowania i ustalić z nadzorcą albo zarządcą, czy wynajmujący występował o zezwolenie, jaki organ był właściwy i czego dokładnie dotyczyła decyzja.

Po czwarte, trzeba oddzielić klauzulę uruchamianą przez samą restrukturyzację od późniejszego naruszenia. Postanowienia przewidujące zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego tylko z powodu wniosku, otwarcia, zatwierdzenia układu albo właściwego obwieszczenia mogą być nieważne. Nie unieważnia to jednak wszystkich pozostałych postanowień umowy. Szersze zasady dotyczące relacji z kontrahentami omawia materiał o tym, jak oceniać wypowiedzenie umowy w restrukturyzacji.

Wyjątek lub ograniczenie Pytanie kontrolne Dokument rozstrzygający
Nowy, nieopłacony czynsz Czy wierzytelność powstała po właściwej dacie i nie jest objęta układem? Umowa, okres rozliczeniowy, faktura i potwierdzenia wpłat.
Inne nowe naruszenie Czy zdarzenie przewidziane w umowie rzeczywiście nastąpiło po rozpoczęciu ochrony? Paragraf umowy, wezwania, protokoły i korespondencja.
Wcześniejsze wypowiedzenie Kiedy oświadczenie doręczono i czy już wtedy było skuteczne? Wypowiedzenie, dowód doręczenia i dokumenty poprzedzające.
Upływ czasu oznaczonego Czy umowa kończy się bez potrzeby składania oświadczenia? Umowa, aneks i klauzula przedłużenia.
Lokal poza zakresem ochrony Czy przedsiębiorstwo jest tam faktycznie prowadzone? Dokumentacja operacyjna, umowa, ewidencje i stan faktyczny.
Zezwolenie właściwego organu Czy obejmuje tę umowę i tę konkretną podstawę wypowiedzenia? Uchwała, postanowienie lub dokument znajdujący się w aktach.

Praktyczny wniosek: argument „jesteśmy w restrukturyzacji” jest za szeroki. Skuteczna odpowiedź powinna wskazywać chronioną umowę, datę rozpoczęcia ochrony, status zaległości i konkretny powód, dla którego dana podstawa wypowiedzenia nie może zostać użyta.

Co zrobić po wezwaniu albo wypowiedzeniu — krok po kroku

Pisma od wynajmującego nie należy oceniać wyłącznie po tytule. „Wezwanie do zapłaty”, „ostateczne wezwanie”, „uprzedzenie”, „wypowiedzenie” i „informacja o zakończeniu umowy” mogą wywoływać różne skutki. Pierwsza reakcja powinna zabezpieczyć terminy oraz dane potrzebne do wspólnej oceny prawnej, finansowej i operacyjnej.

  1. Zabezpiecz pełny pakiet umowny. Zbierz umowę, aneksy, regulaminy, protokół wydania, dokumenty kaucji lub gwarancji, faktury, noty, wcześniejsze wezwania i całą istotną korespondencję.
  2. Sprawdź status postępowania w KRZ. Zapisz datę właściwego obwieszczenia, dzień układowy, datę otwarcia oraz informację o zakończeniu, umorzeniu, uchyleniu albo wygaśnięciu skutków ochrony.
  3. Ułóż oś czasu dzień po dniu. Wpisz okresy czynszu, terminy płatności, wezwania, daty doręczeń, wpłaty, rozpoczęcie ochrony i datę wskazanego rozwiązania umowy.
  4. Rozbij saldo na trzy koszyki. Oddziel dług historyczny, zobowiązania bieżące oraz należności związane z innym naruszeniem. Faktury mieszane podziel według okresu świadczenia, zanim zostaną zakwalifikowane.
  5. Wypisz każdą podstawę wypowiedzenia. Obok każdego zarzutu wpisz paragraf umowy, datę zdarzenia, dowód wynajmującego i możliwy termin naprawczy.
  6. Potwierdź sposób korzystania z lokalu. Ustal, jakie procesy zatrzyma utrata powierzchni i jakie dokumenty pokazują, że przedsiębiorstwo rzeczywiście jest tam prowadzone.
  7. Policz zdolność do bieżących płatności. Uwzględnij czynsz, opłaty, media, podatki, wynagrodzenia, dostawy oraz inne koszty konieczne do osiągania przychodu.
  8. Uzgodnij jedno stanowisko. Komunikacja zarządu, księgowości oraz nadzorcy lub zarządcy powinna być spójna. Przy wypowiedzeniu kluczowego lokalu trzeba równolegle pilnować terminów prawnych i rozmowy biznesowej.

Odpowiedź nie powinna automatycznie uznawać całego salda ani obiecywać zapłaty, której firma nie może legalnie lub finansowo wykonać. Jeżeli wynajmujący miesza stare i nowe należności, warto zażądać rozbicia kwoty i samemu przedstawić chronologię. Jeżeli istnieje zaległość bieżąca, samo kwestionowanie wypowiedzenia nie zastąpi propozycji, która ma realne pokrycie w przepływach.

Wynik analizy Kierunek odpowiedzi
Tylko stary dług objęty układem Wskazać ochronę, właściwe daty i sposób ujęcia wierzytelności, bez składania przypadkowej obietnicy indywidualnej spłaty.
Stary dług i bieżący czynsz zapłacony Dołączyć lub wskazać dowody bieżących wpłat i odnieść się osobno do salda historycznego.
Istnieje bieżąca zaległość Sprawdzić wymogi wypowiedzenia, a równolegle przedstawić wykonalną propozycję zapłaty lub zmianę warunków.
Podstawa jest inna niż czynsz Odpowiedzieć na konkretny zarzut, datę jego powstania i przewidzianą procedurę naprawczą.
Umowa była wypowiedziana wcześniej Nie opierać odpowiedzi wyłącznie na obecnej restrukturyzacji; przeanalizować skuteczność wcześniejszego oświadczenia i wariant relokacji.

Czerwona flaga: kilka osób z firmy kontaktuje się z wynajmującym równolegle, jedna obiecuje przelew starego długu, druga kwestionuje saldo, a trzecia zapewnia o zapłacie bieżącego czynszu bez sprawdzenia cash flow. Niespójna komunikacja może osłabić zarówno obronę prawną, jak i negocjacje.

Bronić najmu, negocjować czy zmienić lokal

Nie każdą umowę należy utrzymywać za wszelką cenę. Zakaz wypowiedzenia ma chronić możliwość prowadzenia przedsiębiorstwa i wykonania układu, a nie utrwalać koszt, którego firma nie będzie w stanie ponosić. Dlatego po analizie prawnej potrzebna jest druga decyzja: czy lokal nadal wspiera przychody na poziomie uzasadniającym bieżący czynsz.

Kierunek Kiedy jest racjonalny Co trzeba mieć przed decyzją
Bronić obowiązywania najmu Lokal jest trudny do zastąpienia, utrzymuje rentowną sprzedaż lub produkcję, bieżący czynsz jest płacony, a wypowiedzenie opiera się na starym długu albo samej restrukturyzacji. Oś czasu, podstawę ochrony, dowody bieżących wpłat i wyliczenie wpływu lokalu na działalność.
Negocjować nowe warunki Lokal jest potrzebny, lecz obecny czynsz albo powierzchnia są zbyt wysokie; problem z bieżącą płatnością jest przejściowy i ma określone źródło pokrycia. Realny harmonogram, wariant obniżenia lub odroczenia, zasady bieżących płatności i skutek wykonania porozumienia.
Przygotować kontrolowaną relokację Lokal jest zastępowalny, trwale nierentowny albo jego utrzymanie wymaga tworzenia kolejnych zaległości nieobjętych układem. Koszt przeprowadzki, przerwę operacyjną, dostępność zamiennika, warunki zakończenia najmu i plan ciągłości działania.

Test krytyczności powinien być konkretny. Trzeba ustalić, jaka część przychodów zależy od lokalu, ile potrwa uruchomienie innej powierzchni, czy zmiana wymaga odbiorów lub zezwoleń, co stanie się z towarem i wyposażeniem oraz czy klienci będą nadal obsługiwani. Samo przywiązanie do adresu nie jest argumentem ekonomicznym.

Równie ważny jest test płynności. Firma powinna policzyć pełny koszt dalszego najmu, a nie tylko czynsz podstawowy: opłaty eksploatacyjne, media, zabezpieczenia, ubezpieczenie, serwis, dojazd i niezbędne nakłady. Następnie należy porównać go z marżą generowaną przez działalność zależną od lokalu i z kosztem przeniesienia.

Decyzja końcowa: broń najmu, gdy ochrona ma podstawę prawną, lokal jest potrzebny do generowania przychodu, a firma potrafi płacić bieżące należności. Negocjuj, gdy problem można zamknąć wykonalnym porozumieniem. Jeżeli lokal trwale pogłębia brak płynności, sama restrukturyzacja nie jest powodem, aby utrzymywać go bez planu wyjścia.

Wniosek: o wypowiedzeniu decydują daty, podstawa i bieżące płatności

Wynajmujący nie ma pełnej swobody wypowiedzenia najmu tylko dlatego, że firma weszła w restrukturyzację albo nie zapłaciła czynszu objętego układem. Art. 256 Prawa restrukturyzacyjnego chroni lokal lub nieruchomość, w których prowadzone jest przedsiębiorstwo, a w okresie ochronnym co do zasady wymaga zezwolenia na wypowiedzenie. Zakres i początek tej ochrony trzeba jednak ustalić według konkretnego trybu i wpisów w KRZ.

Ochrona słabnie, gdy problem przenosi się ze starego długu na nowe naruszenie. Brak bieżącego czynszu, późniejszy podnajem wbrew umowie, inne nowe zdarzenie, wcześniejsze wypowiedzenie albo upływ czasu oznaczonego wymagają odrębnej oceny. Dlatego bezpieczna kolejność jest stała: najpierw oś czasu, potem trzy koszyki należności, następnie analiza podstaw pisma i dopiero na końcu decyzja o obronie, ugodzie albo zmianie lokalu.

Końcowy wniosek: restrukturyzacja może chronić najem potrzebny przedsiębiorstwu, ale nie zastępuje bieżącego finansowania. Firma, która chce zachować lokal, musi równocześnie prawidłowo wykazać status starego długu i pokazać, z czego zapłaci za dalsze korzystanie z powierzchni.